中國宏泰能否作為對沖內房風險的另一選擇?

目前在香港上市的內房股選擇眾多,但絕大部份以住宅開發商為主,選擇相對單一。針對非住宅的內房概念股其實還有其他選擇嗎?當中中國宏泰(SEHK:6166)正正就是另類的內房股。

中國宏泰商業模式獨特

內房的商業模式大致上分成幾個部份:

  1. 土地一級開發 (三、五、七通一平,變熟地)
  2. 城填建設以及招商規劃
  3. 二級開發(建樓)
  4. 售樓

目前絕大部份的內房股僅涉及3和4的部份,而宏泰則是綜合所有上述的業務範圍,並以1及2為主。當中的收入模式主要分為以下幾部份:

  1. 土地一級開發的固定費用
  2. 土地出讓費用
  3. 招商投資成功後從政府收取的投資返還
  4. 售樓及出租收入

從2018年年報看到,上述1、2、3佔了整體收入的70%,毛利部份的話更佔了73%。這代表宏泰所涉及的業務風險和純住宅的開發展不同,在目前高房價以及不確定政策方向的前提下,宏泰提供了投資者投資於內房市場,但同時亦減低了住宅價格以及政策風險所帶來的影響。

中國宏泰該如何估值?

正常房地產公司按市場標準以資產淨值NAV作為最主要的估值方法,然而宏泰並不以土儲量和住宅銷售作為最主要的收入。在一級開發以及招商的部份作為主要持續收入的情況下,筆者認為應以PE為主、PB為副的方法作最主要的估值方法。

公司去年全年淨利為11.1億元人民幣,較前年僅上升約3%,當中最主要的原因在於經營成本以及非現金流的會計損失拖低了淨利。假如以毛利計算,去年增長約24%。若以稅前利潤計算,增長約為19%。

以目前股價計算,PE及PB分別僅約4倍和1倍,屬於非常健康的水平。公司自上市以來股價僅輕微上升,然而筆者認為在估值水平不高、且公司提供了另類內房概念的情況下,投資者可以積極關注這公司。

另外筆者也建議投資者注意以下後續風險:

  1. 招商反利的部份來自政府,而筆者注意到2018年的應收賬上升了56%。
  2. 去年總負債上升了不少,當中更涉及了一筆可轉債。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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