香港股票市場充斥著許多不相關或誤導的訊息，我們在分析中國房地產股票的數據時，究竟有什麼地方需要特別注意?
1)為什麼某些內房股的淨利浮動特別大?
內房股收入普遍來自兩大類:
- 開發並銷售住宅項目
- 持有投資開發物業出租（例如住宅、商鋪、寫字樓、酒店）
第一種開發項目按建築及售樓交房並按會計準則入賬，一般中大型的內房公司都能規劃相對平穩的步伐。就算遇上短暫的樓市低迷，公司也能合理的加快（也可減慢）項目進度而調整收入。因此這部份的淨利上下變動幅度普遍不大。
第二種投資開發物業出租則正正是大幅影響公司淨利的因素，主要原因在於以下幾項:
- 公司持有的出租物業會隨著市場估值變動，而錄得相對的物業重估，不論在升或跌市時，每年出租物業的市值調整都會入賬到公司的損益表。然而，這部份並非任何實質的現金收入。
- 投資物業的市值巨大，假如該內房公司在這部份的比例較開發業務相對更高，輕微的物業重估數值將大幅度拉高或降低淨利水平。
- 除此之外，物業重估的相關稅務估算一般也會入賬。
- 綜上原因，在分析房地產公司時，市場一般會把投資物業重估數值撇除，包括反向計算相關提前入賬的稅務成本。
2)每月或季的自願性銷售公告有實質意義嗎?
許多內房公司都有公告每月或每季的銷售金額，但當中訊息未必反映實質情況:
- 數據沒有經過會計師審核
- 數值有可能包括了全資、合資、參股的項目，未必所有的收入都歸屬公司
- 缺乏成本數據
因此，筆者認為月銷售數據並不是直接帶動內房股的關鍵數據。
3)能從財務報表中推算公司的來年收入穩定度嗎?
在內房公司的資產負債表中，在流動負債中都會有一筆「已銷售但未入賬金額」。以中國海外2017年年報為例，當中就是預售金額（Pre-sales deposit）的779億港元。把這金額對比2017年總收入1,660億港元，我們可以大概推算在2018年年初中國海外已鎖定收入約等於2017年收入約一半。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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