招標售樓爭議大 小市民只可等政府出招?

近日多份報章的財經新聞頭條都以招標售樓為題,因此筆者想嘗試探究一下這種賣樓方法的問題。有市場消息指,今年一手樓成交當中,接近三成是由招標方式出售。地產建造商會亦表明立場,希望發展商不要濫用招標。說穿了,地建會擔心惹來政府干預。公開發售跟招標,最大分別在於前者由發展商主導定價,後者由買家開價。當然,在一個資訊流通的市場,兩者的分別不大,亦不能指說那個方法對消費者更有利,那個方法更有利發展商。

筆者認為,價單只是一個資訊的來源,但並不是資訊的唯一來源,因為其實只要有一宗成交,無論是呎價、單位面積以至買家資料,很快就在市場上以致一些合法的公開資訊渠道流傳,可以成為出價的參考基礎。所以長遠而言,公開發售跟招標對市場價格不會有明顯的影響。

現時法例漏洞

根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商若以招標方式銷售一手住宅物業,毋須提供價單,準買家自行出價,價高者得。以往招標出售的一手物業,多為豪宅或新盤特色戶。豪宅供應少定價難,因此用招標出售方法無可厚非,亦不會影響一般置業者。但當連一般上車盤也這樣處理,問題就來了,買樓資料透明度降低,令上車人士的置業預算及風險管理難度大增。發展商實際是濫用現有條例所提供的彈性,以招標迴避公布價單。發展商以暗標形式推售中小型單位,既無價單亦無底價,任由準買家自行出價,希望測試出市民的極限,發展商在明,準買家在暗,準買家掌握資訊非常有限,只能透過地產代理提供的參考價,決定如何入標,發展商認為不到價可以收回單位不賣。部分招標單位還採用即日招標、即日截標模式,招標時間有時短至3小時,銷售手法隱然帶有壓迫性質。更甚的是,招標單位售出後,往往只會在成交記錄冊顯示成交價,個別樓盤不會準確地標示發展商提供的折扣回贈,跟以往以價單形式賣樓的明碼實價做法不同。由於發展商的回贈折扣隨時等於樓價一成以上,外界根本搞不清招標單位實際價錢,令發展商有更多機會抬高新盤售價。

地產建設商會出招

地產建設商會上周舉行特別會議,與20多個會員達成三大共識,包括將招標文件中為買家提供之優惠及條款上載於項目網頁內,並提交予一手銷售監管局、在成交紀錄冊更新有關單位之成交額及買家選擇之優惠計劃,以及非豪宅項目首20%單位須以公開發售的形式推售,並要求會員自律執行。

小市民如何是好?

坦白說,量力而為當然是買樓的第一大建議,而且作為準買家的小市民在定價上能做的其實不多。政府可在監管發展商行為外加強消費者權益,例如檢討買樓冷靜期的安排。現時一手例規定,買家在簽訂臨時買賣合約後可享有5天冷靜期,期間買家有權終止合約,並須賠償相若5%樓價的臨時訂金。冷靜期有助市民三思置業決定,從而減少市民因資訊不足等原因而蒙受損失,長遠亦有助確保市場公平運作。但冷靜期沒收訂金金額不低,例如一個價值600萬的上車盤,放棄交易的買家須付出樓價的5%,即30萬的臨時訂金,市民撻訂成本始終很大。

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