美聯盈利跌近七成 香港樓市肯跌未?

美聯集團(SEHK:1200)公布,2018年全年盈利下跌7成至5,813萬元,每股盈利8.1仙,不派末期息。2018年下半年住宅成交量大跌,令公司收入下降5.4%至50.1億元,加上市場激烈競爭令租金及相關開支成本上升,集團員工成本雖然下降4%至26億元,但辦公室及商舖物業經營租賃費用卻上升13%至7億元。美聯集團聘用6,563名全職員工,較2017年減少889人,其中5,428人為營業代理。

2018年下半年樓市價量齊跌

2018年上半年,整體經濟表現理想,息率持續處於低水平,令樓市氣氛維持良好,樓價指數曾於年初創新高。基於上半年發展商推盤步伐放緩,二手市場表現更勝一手市場。隨著全球經濟及政治環境轉趨不明朗,特別是中美貿易戰及加息的憂慮,加上內地經濟放緩,香港經濟亦受衝擊。政府統計處公佈,本港2018年第4季的本地生產總值增長為 1.3%,較第三季之 2.8%下跌超過一半。香港整體住宅市場於2018年下半年的交投狀況不佳,成交金額及成交量較上半年分別下跌 26.1%及 31.1%。

2018年上半年,香港樓價仍處於上升軌道,平均住宅物業呎價由年初的港幣 12,425 元,上升 8.7%至年中的超過港幣 13,500 元。香港政府於下半年落實徵收空置稅,雖然部分發展商因而加快項目的推出,增加了本地供應,惟全年總銷售創出自2013年以來的新低。另外,二手市場於2018年下半年亦價量齊跌,其中成交量與上半年相比更下跌 4成。

2019年前景樓市審慎為重

環球經濟不穩定預料延續至2019年,中國將今年的GDP目標定在 6% 至6.5%,為 30 年以來新低。中美貿易談判雖有進展,但尚未落實,仍可能對經濟造成衝擊。不過,隨着談判有進展,加上美國聯儲局可能不再加息,人行亦採取相對寬鬆貨幣政策,有利刺激市場信心,樓價在今年首季見顯著回升。

在供求方面,香港政府計劃將公營房屋與私人房屋的比例由 6:4 上調至 7:3,令私人房屋單位的長期供應量預計有所下降,加上香港樓價貴絕全球,投資及置業亦絕非易事。樓價去年調整已止,但未來價格即使上升,成交量應難以放量,對於地產代理並非理想經營環境。

筆者預期,樓價和資產走勢應取決於息口的改變,據我們以往的研究,實際利率(名義利率減去通脹率的數字)對樓市有較大影響而非只看名義利率,除了用家,亦影響投資需求,因此筆者相信要了解樓價走向,更重要的是了解本地通脹率以至實際利率的走勢。

而美聯這一類股份,坦白說可以是樓市的Proxy吧,以傳統揀股的市盈率和息率去看就參考價值不大,投資地產代理股份,筆者認為較重要是對樓市的預測,如果樓宇交投較活躍,會對美聯有理,故以樓宇交投作推測相信會較合理了。

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