徵物業空置稅壓樓價?實際作用恐有限!

香港樓價越升越有,引來民怨沸騰,政府不得不研究各種壓抑樓價不斷炒高的招數。其中針對地產商已落成但未售出的單位,政府去年提出徵收「一手物業空置稅」,用以防止地產商囤貨。而近日有傳此草擬法案已大致完成,準備下月提交立法會討論。

我們來看看,空置税會帶來甚麼效應。

香港空置物業數目不高

根據差餉物業估價署的《香港物業報告2018》,2017年年底的物業空置量為42,942個單位,即總存量的3.7%。估價處每年都做一次年終統計調查,根據署方的定義,空置單位是「實際上未有使用的單位數目或樓面面積。部分空置住宅單位於佔用許可證發出後仍未獲發滿意紙或轉讓同意書。此外,正在裝修的單位亦界定為空置」。所以理論上,這數字包含了一手及二手的空置物業。

現時政府草擬中的物業空置税,只應用在地產商仍未賣出的一手物業,俗稱「貨尾」。根據運房局數字,現時「貨尾」只有9000間,我們假設空置税推出,地產商應聲把9000間全數放售,相信所帶來的影響不會大,以現時的市况看來,不見得地產商會讓價,更有可能的,是地產商見招拆招,想出各種方法避税。據以過往經驗觀察,地產商成功「走位」的機會極高。

有人提議不如也徵收「二手物業空置稅」。如果差餉物業估價署的數字準確,這極其量也只會影響到香港物業總存量的3.7%,力度有限。另外,就是「空置」的定義和審查,投資客一定會用盡方法避稅。說到底,這種税也許會加重了投資客的炒樓成本,但由於完全沒有顧及到樓價高企的根本原因,所以成效不會大。

物業空置税基本上捉錯用神

香港物業市場跟所有自由市場一樣,價格是由供應和需求所決定的。香港土地供應短缺,看罷2019年財政預算案,這方面並沒有任何突破,所以我們可以假設土地供應會維持在短缺的狀況。另一方面,想在香港置業的人卻很多,也許有部分是「投機性需求」(speculative demand),但相信大部分並不是。市場長期供不應求,經濟學告訴我們價格就只會向上。

物業空置税,最大的作用也許是用來顯示政府解決問題的用心。其他的,就不宜寄予厚望了。

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