香港投資者該為利率上升感到擔心嗎?

眾所周知,樓市對利率極之敏感,但較鮮為人知的是,實質利率(real interest rate)才是投資者在預測樓價動向時應考慮的因素。

面對近期實質利率上升的威脅,投資者或許需要從歷史角度重新審視一下實質利率對香港樓市的影響。

何謂實質利率?

簡單來講,實質利率是名義利率減去通脹率的數字。在看樓價時,我們理應考慮實質利率,因為它衡量的是扣除樓價上漲後的真實借貸成本。例如,如果名義利率很高,但通脹率更加高,那麼實質利率就會相對較低。換言之,借貸成本會較投資者的預期低。

實質利率變化對香港樓市的影響

由於實質利率反映了按揭貸款的成本,而大多數人都是靠借按揭買樓,因此實質利率過去的升降歷史為衡量香港樓價走勢的實用指標。請看下表:

年份 住宅物業價格水平變動 名義利率 通脹率 實質利率
1992年 +39.4% +4.1% +9.6% -5.5%
1993年 +9.2% +4.0% +8.8% -4.8%
1994年 +23.5% +4.7% +8.8% -4.1%
1995年 -6.6% +6.2% +9.1% -2.9%
1996年 +8.9% +6.0% +6.3% -0.3%
1997年 +39.5% +6.4% +5.8% +0.6%
1998年 -28.2% +6.8% +2.8% +4.0%
1999年 -14.6% +5.8% -4.0% +9.8%
2000年 -10.4% +6.2% -3.8% +10.0%
2001年 -12.2% +3.6% -1.6% +5.2%
2002年 -11.2% +1.8% -3.0% +4.8%
2003年 -11.9% +1.0% -2.6% +3.6%

資料來源:差餉物業估價署政府統計處、香港金融管理局

在1992年至2000年間,名義利率相對較高,但實質利率在1992年至1997年期間都很低,這是因為該時期的通脹率更加高,導致實質利率為負值。不出意料之外,樓價在1992年至1997年期間普遍飆升。唯一例外是1995年,那年樓價下跌主要是因為香港政府在1994年採取了多項措施增加土地供應和穩定樓市。整體而言,由於實質利率為負,香港樓價於1992年至1997年期間普遍處於上升狀態。

在1998年至2000年間,名義利率一直居高不下。另一方面,通脹率於1998年時大幅下降,甚至由1999年開始變為負數;再加上名義利率由2001年開始降低,1998年至2003年間的實質利率明顯較高。您可以想像到,在高實質利率環境下,樓價於1998年至2003年間呈現跌勢。

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